山西自考网资料下载《资产评估》复习题汇总第四章5

【答案解析】 标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价。

二、多项选择题

1.
【正确答案】 BC

2.
【正确答案】 ABD

【答案解析】 税收政策、交通管制属于影响地价的行政因素。

3.
【正确答案】 BCE

【答案解析】 标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价，AD选项不正确。

4.
【正确答案】 ABD

5.
【正确答案】 ABCDE

6.
【正确答案】 AB

【答案解析】 价格指数调整法一般只限用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。

7.
【正确答案】 ABDE

8.
【正确答案】 BCE

9.
【正确答案】 ABCD

10.
【正确答案】 ABC

11.
【正确答案】 ABCDE

12.
【正确答案】 CD

【答案解析】 建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

13.
【正确答案】 ABE

【答案解析】 成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。

14.
【正确答案】 ABE

15.
【正确答案】 BD

【答案解析】 各种税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。

16.
【正确答案】 ABCE

17.
【正确答案】 ABCDE

18.
【正确答案】 ABD

19.
【正确答案】 ABCD

20.
【正确答案】 AB

三、简答题

1.
【正确答案】 房地合一原则是指进行建筑物的评估时，要将建筑物与土地的综合体作为估价对象。
　　尽管建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物而存在，但是，曲于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。具体表现在以下两个方面：
　　（1）房屋建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地的开发成本往往隐含在房屋建筑物价值之中，土地使用价值此时可通过房产来反映。
　　（2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。环境质量的好坏不取决于建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。

2.
【正确答案】 导致建筑物出现功能性贬值的因素主要有：
　　（1）建筑物的用途和使用强度不合理。这一因素导致土地最佳效用没有被发挥出来，士地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。
　　（2）建筑物的设计以及结构上的缺陷。这一因素将导致建筑物不能发挥其应有的功能和最大限度地发挥其效用。建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例部分所形成的价值损失，也是建筑物的一种功能性贬值。
　　（3）建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调，也会出现“档次不够”的情况。这种两极分化的情况也会造成建筑物的功能性贬值。

3.
【正确答案】 土地的收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切合实际的结果。如城市中的一块空地，目前未做任何使用，实际收益为零，甚至是负数（因为要缴纳各种税费），但并不表示这块空地不具有收益价值；再如某企业占用一块交通便利的土地，但由于经营不善，由总收入减去总费用所得的结果可能是负数，但也不意味着这块土地无价格。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。