山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估10
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发布时间：2012年09月26日
（二）建筑物重置成本的估算方法
1.预决算调整法
根据当地政府公布的预决策的标准，对房屋建筑物采用预决算核算的方法得到它的重置成本。由项目决算资料的完善程度决定。
2.重编预算法
是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。即根据待估建筑物工程竣工的图纸、资料在计算工程量的基础上，按照工程预算价格和费率重新核算的方式。
3.价格指数调整法
是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本估算。
确定建筑物的重置成本=待评估建筑物的账面价值×物价变动指数（综合价格指数）。
【例题】某待估建筑物为某企业的一简易仓库，账面原值为10万元人民币，建筑面积为500平方米，竣工于1990年。要求估算1995年底该仓库的重置成本。经查询企业所在地区建筑业产值环比价格指数分别为：1991年6.9%、1992年17%、1993年30.5%、1994年11.7%、1995年4.8%。
【答疑编号：10040304针对该题提问】
（1）计算综合价格指数
=（1+6.9%）×（1+17%）×（1+30.5%）×（1+11.7%）×（1+4.8%）×100%=191%
（2）待估建筑物重置成本=100000×191%=191000元
（三）建筑物实体性贬值率及成新率的估算
1.使用年限法
建筑物的成新率=建筑物的尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%
2.打分法
采用专家对建筑物的专业技术了解，以及自身的经验对建筑物各个部位进行打分，得到综合成新率的方法。
（四）建筑物功能性贬值的估算
是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。
（五）建筑物经济性贬值的估算
是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。
某市××企业主控建筑：
1.待估物状况。单层框架结构，建筑面积1685.04平方米，层高3.5米。1995年12月竣工建成。该楼为钢筋混凝土基础，240砖外墙，屋面二毡三油防水层；内隔墙为120砖墙，铝扣板吊板，通体砖地面；铝合金门窗（内门为木门），一般水电配备，无采暖。
2.评估日期。1998年1月10日～20日。
3.评估基准日。1997年12月31日。
4.评估目的。改制上市。
5.评估方法。采用成本法。
6.评估过程。
（1）资料准备和核实。评估人员进入现场后根据委托方提供的待估建筑物评估申报表进行核实。对申报表中的各项数据与企业账表进行核对，并进行合理调整。
（2）现场勘察。评估人员根据评估申报表深入现场进行勘察，核对建筑物名称、坐落地点、结构类型、建筑面积等与申报表是否一致。对待估建筑物的外形、高度、精度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况及维修使用情况进行详细观察和记录。
（3）准备文件。根据待估建筑物所处的位置及企业所属行业特点，重点收集评估所需各项文件资料，包括：
①国资办[1992]23号文《资产评估操作规范意见（试行）》
②《广东省建筑工程预算定额》
③广东省××市1997年《建筑安装工程计费程序表》
④××市《建设工程价格信息》（1997年第四季度）
⑤工程竣工结算造价资料、施工图、竣工资料等；
⑥中石化及××市关于建设工程前期费用文件规定资料
⑦××市现行造价状况的调查资料
⑧委托方提供的建筑物评估申报表
⑨房屋产权证明资料
1.预决算调整法
根据当地政府公布的预决策的标准，对房屋建筑物采用预决算核算的方法得到它的重置成本。由项目决算资料的完善程度决定。
2.重编预算法
是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。即根据待估建筑物工程竣工的图纸、资料在计算工程量的基础上，按照工程预算价格和费率重新核算的方式。
3.价格指数调整法
是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本估算。
确定建筑物的重置成本=待评估建筑物的账面价值×物价变动指数（综合价格指数）。
【例题】某待估建筑物为某企业的一简易仓库，账面原值为10万元人民币，建筑面积为500平方米，竣工于1990年。要求估算1995年底该仓库的重置成本。经查询企业所在地区建筑业产值环比价格指数分别为：1991年6.9%、1992年17%、1993年30.5%、1994年11.7%、1995年4.8%。
【答疑编号：10040304针对该题提问】
（1）计算综合价格指数
=（1+6.9%）×（1+17%）×（1+30.5%）×（1+11.7%）×（1+4.8%）×100%=191%
（2）待估建筑物重置成本=100000×191%=191000元
（三）建筑物实体性贬值率及成新率的估算
1.使用年限法
建筑物的成新率=建筑物的尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%
2.打分法
采用专家对建筑物的专业技术了解，以及自身的经验对建筑物各个部位进行打分，得到综合成新率的方法。
（四）建筑物功能性贬值的估算
是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。
（五）建筑物经济性贬值的估算
是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。
某市××企业主控建筑：
1.待估物状况。单层框架结构，建筑面积1685.04平方米，层高3.5米。1995年12月竣工建成。该楼为钢筋混凝土基础，240砖外墙，屋面二毡三油防水层；内隔墙为120砖墙，铝扣板吊板，通体砖地面；铝合金门窗（内门为木门），一般水电配备，无采暖。
2.评估日期。1998年1月10日～20日。
3.评估基准日。1997年12月31日。
4.评估目的。改制上市。
5.评估方法。采用成本法。
6.评估过程。
（1）资料准备和核实。评估人员进入现场后根据委托方提供的待估建筑物评估申报表进行核实。对申报表中的各项数据与企业账表进行核对，并进行合理调整。
（2）现场勘察。评估人员根据评估申报表深入现场进行勘察，核对建筑物名称、坐落地点、结构类型、建筑面积等与申报表是否一致。对待估建筑物的外形、高度、精度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况及维修使用情况进行详细观察和记录。
（3）准备文件。根据待估建筑物所处的位置及企业所属行业特点，重点收集评估所需各项文件资料，包括：
①国资办[1992]23号文《资产评估操作规范意见（试行）》
②《广东省建筑工程预算定额》
③广东省××市1997年《建筑安装工程计费程序表》
④××市《建设工程价格信息》（1997年第四季度）
⑤工程竣工结算造价资料、施工图、竣工资料等；
⑥中石化及××市关于建设工程前期费用文件规定资料
⑦××市现行造价状况的调查资料
⑧委托方提供的建筑物评估申报表
⑨房屋产权证明资料
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