山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估5
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发布时间:2012年09月26日
(三)市场法案例
某股份公司申请上市发行股票,对包括土地使用权在内的全部资产进行评估。现有一宗生产性用地,总面积40000平方米,使用年限为50年。至评估基准日(1998年9月30日),待估宗地为划拨用地,集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权,再租赁给股份公司。现需评估土地使用权及租金标准。 评估过程如下:
评估人员通过搜集有关案例(过程略),筛选出三个比较案例。有关情况如下表:
|
A |
B |
C |
待估宗地 |
位置 |
略 |
略 |
略 |
略 |
土地用途 |
工业 |
工业 |
工业 |
工业 |
供需圈 |
郊区 |
郊区 |
郊区 |
郊区 |
交易日期 |
1996.12 |
1996.12 |
1998.10 |
1998.9 |
交易价格(元/平方米) |
372.74 |
368.9 |
387.72 |
待估 |
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
土地使用年限(年) |
50 |
50 |
50 |
50 |
价格类型 |
股改 |
股改 |
出让 |
股改 |
续表
|
|
A |
B |
C |
待估宗地 |
|
区域因素 |
交通条件 |
道路通达度 |
支线 |
支线 |
次干道 |
次干道 |
交通便捷度 |
有三路 |
有三路 |
有三路 |
有三路 |
||
距区域中心距离 |
1.8公里 |
2.5公里 |
2.5公里 |
5公里 |
||
距火车站距离 |
1公里 |
0.8公里 |
5公里 |
11公里 |
||
基础设施情况 |
红线外 |
红线外 |
红线外 |
红线外 |
||
产业集聚度 |
较大 |
较大 |
较大 |
较大 |
||
环境优劣度 |
较重污染 |
严重污染 |
较重污染 |
污染较小 |
||
个别因素 |
宗地面积(平方米) |
4941 |
1045 |
35450.91 |
40000 |
|
宗地形状 |
规则 |
规则 |
较规则 |
规则 |
||
容积率 |
0.4 |
0.7 |
0.46 |
0.3 |
||
地形 |
平坦 |
平坦 |
平坦 |
平坦 |
||
目前规划限制 |
无限制 |
无限制 |
无限制 |
无限制 |
1.地价指数修正。调查该市近年工业用地地价上涨情况,1997年1月至1998年1月地价上涨4%,平均每月上涨幅度为0.333%,1998年地价涨幅基本相同,如将1997年1月1日地价指数定为100,则1998年9月地价指数为106.993,1998年10月为107.326。
2.区域因素修正系数。
(1)道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级,以待估宗地的等级为100,支线与次干道相比差2%,次干道与主干道相比差2%。
(2)交通便捷度,以待估宗地为100,每增加或减少一路公交车辆,地价往上或往下修正0.5%。
(3)距区域中心距离,以待估宗地为100,每增加1公里,相应0.2减少%。
(4)距火车站距离,以待估宗地为100,每增加1公里,相应减少0.3%。
(5)产业集聚度,分为低、较低、一般、较高、高五个等级,考虑到产业集聚规模对工业地价影响较大,以待估宗地为100,每增加一个等级,地价相应往上修正2%。
(6)环境优劣度,分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级,以待估宗地为100,每上升一个等级,地价往下修正0.5%
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